Crisis económica: comprar vivienda vs alquilar, ¿cuál es la mejor opción?

Primer motivo: las tendencias que ya reflejaban los datos del año pasado

Según un sondeo del Centro de Investigaciones Sociológicas, más del 80% de los españoles prefería comprar vivienda en 2019 frente al 13% que optaba por el alquiler. De estos últimos, son muchos los que lo hacen porque o no disponen de recursos para comprar o porque ven el alquiler como una solución puramente provisional. Según el Instituto Nacional de Estadística, los hogares con vivienda en propiedad superaban el 75%¹ el año pasado.

También hay que tener en cuenta que los arrendamientos exigen un esfuerzo mensual mayor que los créditos con los que solemos financiar la adquisición de vivienda. Según un informe de Infojobs y Fotocasa, los españoles dedicaron un 40% de su salario bruto al alquiler en 2019. Frente a eso, el Colegio de Registradores estima que la cuota hipotecaria mensual rondó el 30% del coste salarial.

Finalmente, los datos del año pasado también reflejaron que, mientras los precios de compra de los pisos de 2019 se situaron un 30% por debajo de los de 2007 según Tinsa, los del alquiler ya se encontraban en niveles similares a los del techo del boom según Fotocasa.

Evolución del precio de la vivienda en España (Tinsa)

Evolución del precio medio de la vivienda/m2 según Fotocasa

Segundo motivo: cambian (drásticamente) las expectativas de compradores y vendedores

A principios de abril, después de más de dos semanas de confinamiento y estado de alarma, existía debate sobre el impacto que podía provocar la crisis de la Covid-19 en el mercado inmobiliario. Se discutía entonces si la recuperación se produciría con forma de ‘V’, ‘U’ o ‘L’. Según algunas estimaciones, las caídas de los pisos, en cada uno de esos tres escenarios, sería del 2%, el 4,4% y el 6,4% respectivamente para lo que quedaba de este año.

No eran buenas perspectivas, pero, sobre todo si se producía una fulminante recuperación en ‘V’, no parecía tampoco ninguna hecatombe viniendo de donde veníamos. En 2019, había caído el número de compraventas inmobiliarias por primera vez en los últimos cinco ejercicios y en 2020 el mercado había seguido enfriándose, con un desplome de las operaciones del 17% de enero a marzo.

Evidentemente, los vendedores ya habían empezado a resignarse a no pedir mucho más por sus inmuebles a corto plazo y, en consecuencia, sus precios apenas escalaron un 1,1% durante el primer trimestre. Por otra parte, si la recuperación del PIB era ultrarrápida y se producía en poco más de un año (es decir, seguía la deseada forma de ‘V’), algunos vendedores de vivienda, muchas inmobiliarias entre ellos, podrían esperar y negarse a negociar rebajas.

Lo que sucedió a partir de principios de abril es conocido: el Banco de España descartó en mayo el escenario de recuperación más favorable, en junio tanto el FMI como la OCDE presentaron unas previsiones desastrosas para la economía española y, por si eso fuera poco, el precio de la vivienda de segunda mano, que es la más abundante y representativa, se derrumbó un 6,1% desde abril a junio.

Lógicamente, las expectativas de los vendedores de vivienda se han transformado radicalmente en los últimos meses. Las previsiones de fuerte aumento del desempleo y la no recuperación del PIB previo a la crisis hasta 2023 han ampliado considerablemente el margen de negociación de los que compran.

Así, en una nota publicada en julio y computando ya el destrozo causado por el segundo trimestre, Funcas calcula un desplome del PIB español en 2020 de casi el 10% y un paro del 18%. La economía no recuperaría los niveles de PIB de 2019 hasta 2023. La distancia entre las expectativas anteriores de los vendedores para los próximos dos años y las actuales coincide más o menos con la que existe entre la línea gris y azul del gráfico para 2021 y 2022.

A los vendedores se les han acabado las razones para creer que la recuperación de la economía, como se especulaba en marzo o abril, vaya a ser lo suficientemente poderosa como para que volvamos el año que viene adonde estábamos en enero o febrero de 2020. En consecuencia, se espera que rebajen con fuerza el precio de sus pisos a partir de septiembre. De hecho, inmobiliarias como Remax o los propios economistas de Funcas ya trabajan con posibles desplomes del precio del ladrillo de entre el 10% y el 20% para el conjunto de la crisis.

Por su parte, los compradores van a tener muy en cuenta ahora no solo las nuevas oportunidades que se les abren para negociar con los vendedores, sino también la incertidumbre que existe sobre el mercado del alquiler. Aunque las rentas de los pisos se han disparado en los últimos años, no está nada claro que vayan a experimentar, a corto plazo, descensos similares a los de los precios de compra. El parque de viviendas en alquiler sigue siendo demasiado reducido (eso da mucha ventaja a los caseros) y tardará un tiempo en ajustarse a la demanda.

Tercer motivo: hipotecas muy atractivas

No es ningún secreto que las condiciones de los créditos son excepcionales en estos momentos. Basta con observar la tendencia del Euribor a 12 meses (los tipos de interés que se cobran los bancos por prestarse el dinero) desde 2008 y fijarse bien en los números negativos de los últimos cuatro años.

Euribor a 12 meses para 2017/2020

Naturalmente, esas condiciones pueden ser aún más favorables dependiendo de la fortaleza de las entidades, de la diversidad de su oferta, de su capacidad para adaptar sus productos a las necesidades de los particulares y de la relación que establezca el cliente con ellas.

Deutsche Bank no solo es una de las mayores entidades financieras del mundo, sino que también presta una atención especial a la relación con sus clientes. En parte por eso acaba de ser reconocida por quinto año consecutivo como el primer banco en calidad de servicio en España, según el Estudio de Calidad Objetiva Sectorial (Iquos) realizado por la consultora independiente Stiga. La entidad ha obtenido este reconocimiento nueve veces en los últimos once años y los apartados en los que más destaca son el tiempo que dedica a sus clientes, su forma de ayudarlos a identificar lo que necesitan y, por fin, la claridad y transparencia de sus explicaciones de productos como los préstamos hipotecarios.